O que são fundos imobiliários?

28 de julho de 2021 Investimentos Básico

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O que são fundos imobiliários?

Beatriz Lopes —

Os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) são uma alternativa para investir em imóveis sem realizar a compra de uma casa, apartamento ou algum espaço comercial.  O investidor adquire cotas – partes do imóvel – por meio de um fundo. Tanto a escolha dos ativos, como a administração do patrimônio, ficam sob a responsabilidade de um gestor.  

Os FIIs podem investir em galpões logísticos, shopping centers, imóveis residenciais, hospitais, hotéis, entre outros. Os cotistas são remunerados pela renda de aluguel ou valorização das cotas dos fundos. 

As cotas representam as partes do patrimônio dos FIIs, e certificam os direitos e deveres aos titulares (cotistas). As regras que norteiam a operação de cada fundo são acordadas previamente. Antes de comprar cotas de um fundo, o investidor pode verificar o regulamento que determina quais ativos fazem parte da carteira, assim como o funcionamento da política de valorização ou desvalorização das cotas. 

Outro ponto importante é que os FIIs são classificados em três grupos: Tijolos, Papel e  Híbridos. 

Os Fundos de Tijolos são imóveis de construção tangível que costumam gerar renda com aluguel; os Fundos de Papel são formados por títulos no mercado imobiliário. Os Fundos Híbridos, por sua vez, englobam tanto títulos do setor como imóveis físicos.

Tipos de Fundos Imobiliários

A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), classifica os FIIs de acordo com o tipo de aplicação e estratégia. Portanto, as carteiras são agrupadas em:

Desenvolvimento para renda: Fundos que investem mais de dois terços do patrimônio líquido no desenvolvimento ou na incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, com o objetivo de gerar renda com locação ou arrendamento deles depois de prontos.

Desenvolvimento para venda: Aplicam mais de dois terços do patrimônio líquido no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção para vendê-los no futuro.

Renda: Fundos que investem acima de dois terços do patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários já construídos e visam gerar renda com locação ou arrendamento deles.

Títulos e valores mobiliários: Fundos que investem mais de dois terços do patrimônio líquido em títulos como ações, cotas de sociedades, fundos de participação (FIPs), recebíveis e fundos creditórios (FIDCs), que estejam ligados ao mercado imobiliário.

Híbridos: Fundos com estratégia de investimento que não se concentra em nenhuma das outras estratégias.Vantagens dos FIIs

Qual o rendimento dos Fundos Imobiliários? 

Os Fundos Imobiliários são caracterizados pela rentabilidade mensal, por o seu retorno pode ser comparado com o aluguel. Outra fonte de renda se dá por meio da negociação das cotas no mercado financeiro – a dinâmica é parecida com a negociação de ações, porém geralmente são ativos menos negociados, ou seja, com menor liquidez.

Por se tratar de um investimento de renda variável, a rentabilidade dos Fundos Imobiliários não é previsível e está sujeita à volatilidade. Isso porque os lucros estão atrelados ao movimento do setor imobiliário, composição do patrimônio e valor das cotas.

Há inúmeras variantes. Vamos considerar, por exemplo, um FII cuja carteira é dedicada a  imóveis com localização privilegiada – em áreas de grande circulação de pessoas, próxima de comércios e que são consideradas seguras. Trata-se de uma opção que tem maior possibilidade de gerar retorno maior para os cotistas em relação a um FII que tem uma carteira formada por imóveis em regiões mais afastadas.

Os FIIs ainda contam com o pagamento de aluguéis mensais, que podem oscilar de acordo com a vacância – preenchimento das unidades disponíveis no imóvel. Ou seja, se o imóvel está todo alugado, os rendimentos são mais altos.

Já os Fundos de Investimentos de Papel têm os rendimentos dos aluguéis relacionados ao comportamento de indexadores como CDI, IGP-M e taxa Selic. Portanto, se essas taxas sobem, os retornos aumentam.

Os rendimentos mensais – que são os aluguéis recebidos pelos imóveis que pertencem ao fundo e são redistribuídos aos cotistas mensalmente – não são tributados no Imposto de Renda (IR) pessoa física. No entanto, o lucro que o investidor tem com a negociação de suas cotas – quando ele vende o volume comprado por um valor maior do que o que pagou – é taxado com uma tributação de 20%. 

Como investir em Fundos Imobiliários?

Os Fundos Imobiliários são investimentos de renda variável. Por isso, o investidor deve estudar sobre o setor e analisar o mercado, ponderando a exposição ao risco que está disposto a tomar. É preciso levar em conta a tolerância ao risco, a quantia disponível para aplicação.

Em seguida, são alinhados os objetivos do aporte e o horizonte de tempo do investimento. Com essas informações, o assessor da SVN poderá indicar a estratégia mais adequada de acordo com o perfil de cada investidor ou família.